1: 泥ン ★ 2018/01/16(火) 23:13:44.66 ID:CAP_USER9
30年後も物件価値/賃料が変わらないなら…(田中氏による試算)
no title


■30年後も物件価値が同じなら持ち家派が有利

 「毎月住居費を払うなら最後には自分の資産になる持ち家がいい」という人は多い。逆に「転居や家族構成の変化に応じ住まいを変えられる賃貸の自由さがいい」という人もいる。持ち家派は住まいと財産形成を兼ね、賃貸派は住まいと財産形成を別々に考える。つまりは価値観の違いであって「正解」はない。

 ただ、同じ物件に同じ期間、分譲/賃貸で住んで、最終的に財産が残っているほうが勝ちとするなら、30年後も物件価値/賃料が同じならほとんどのケースで持ち家派に軍配が上がる。

 持ち家派が圧倒的に不利になるのは、ローン返済中に何らかの事情で転居しなければならなくなったとき、物件の価値が大幅に値下がりしていて「売るに売れない、貸すに貸せない」窮地に陥ってしまう場合だ。

 今後の不動産市況を考えたとき、こうした事態になるのは決してレアケースとはいえない。国立社会保障・人口問題研究所は、日本の総世帯数が2019年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで減少すると推計している。世帯数が減れば、需要減から不動産価格も必然的に下落する。

 また、シンガポール国立大学の清水千弘教授は、都市の不動産価格を形成する要素(GDP成長率、1人当たりGDP成長率、現役世代負担率の変化率)を分析し、2040年には東京の住宅価格が2010年よりも約6割も減じる予測を立てている。

■無理して郊外に買うのはハイリスク

 仮にこの予測が現実になったとしても、すべての物件が押し並べて6割減になるわけではない。例えば、国交省では首都圏沿線別に人口の動態予測をしている。それによると田園都市線、京王線、東横線、埼玉高速線沿線は35年まで人口増が見込め、高齢化の影響が小さいとされている。

 また、人口が減って高齢者の比率が増えると、商業施設や医療福祉施設はある程度固まっていたほうが暮らしやすい。国も「立地適正化計画」でコンパクトなまちづくりを推進しており、多くの自治体が重点的に公共サービスを提供するエリアとそうでないエリアを区別する方針だ。

 例えば、主要駅に近い高層マンションなどは利便性が高いうえに、将来も公共サービスが手厚く物件価値が維持されやすい。逆に、人口減の著しい沿線や郊外の物件は資産価値の目減りが大きいと予想できる。

 前者のような物件であれば持ち家派が有利、後者のような物件なら無理して買わず賃貸にしておくのが賢明、という判定ができるかもしれない。もちろん、そのまま住み続けるのであれば、物件の評価額がいくら下がろうとも関係はないのだが。

 ただし、これまでの議論と別に「圧倒的に賃貸派でいたほうがいい」ケースがある。親が評価額の高い場所に持ち家を所有しており、将来それを相続することになる人(特に1人っ子)だ。

 というのも、被相続人が相続開始時前3年間持ち家に住んだことがなければ、相続税の「小規模宅地等の特例」(家なき子特例)により、評価額8割引きの相続税で受け継ぐことができるからだ。

 これはつまり、物件を8割引きで購入できる権利と同じだから、受けないのは損だ(相続後に売却しても貸してもよい)。該当する人は賃貸でいることをお勧めする。

 Answer:立地次第だが住み続けるなら持ち家派に軍配

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田中 歩(たなか・あゆみ)
不動産コンサルタント。旧三菱信託銀行で不動産売買・活用・ファイナンス等の業務に17年間従事の後、独立。現在はさくら事務所執行役員、あゆみリアルティーサービス代表取締役。
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PRESIDENT Online 1/16(火) 15:15配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180116-00023760-president-bus_all

37: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:32:17.54 ID:6lCHdjGQ0
>>1
久しぶりにいい記事に巡り合えた

ただし、これまでの議論と別に「圧倒的に賃貸派でいたほうがいい」ケースがある。親が評価額の高い場所に持ち家を所有しており、将来それを相続することになる人(特に1人っ子)だ。
というのも、被相続人が相続開始時前3年間持ち家に住んだことがなければ、相続税の「小規模宅地等の特例」(家なき子特例)により、評価額8割引きの相続税で受け継ぐことができるからだ。

135: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:59:34.60 ID:Pew4seiU0
>>1
老後は年金で支払うことになるのに年金以上の家賃に住んでる馬鹿
月額いくらの年金になるか生活費にいくらかかるか知ったことか、今が楽しいならそれで良いからなー

180: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:10:02.57 ID:l5vtTFeX0
>>1
隣近所に気違いやDQN一家が越して来るリスクの話が入ってないから、全くの空論
このリスクこそが最大の問題

513: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 03:06:34.88 ID:I5oB/8Tj0
>>1
生きて活動している時期に満足いく住環境で過ごせれば
どっちでもいいだろ

3: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:14:49.27 ID:5pLIf0UP0
都内で借金の利息支払うほうがハイリスクだろ

4: !omikuji !dama 2018/01/16(火) 23:14:54.09 ID:zvv/7Or70
そうは言ってもね、まともな会社に勤めていれば、老後も家賃払うの不安だから郊外の安いとこにでも買うかってなる。

150: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:04:13.01 ID:xDh6rx6P0
>>4
でスーパーもない病院もないってなって悲惨www
しかも一戸建ても維持費かかるんだぞw
これから郊外に家買う奴なんて馬鹿丸出し
自給自足生活でもするんなら別だがな

228: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:21:55.96 ID:dYPri8Qa0
>>150
そこまでなると、郊外じゃない

250: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:29:35.32 ID:nFl+gEX50
>>150
郊外なんだけど何にも困る要素見当たらないんだよな
仮に車乗れなくなってもバス停まで1分各施設までバスで5~10分
都内だとなんでも3分くらいで行けちゃうの?

253: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:31:36.38 ID:IkmwCE4m0
>>250
どのくらい田舎かによる
自治体が道路とか水道とか見捨てられなそうなとこならまあ…
今後人が少ないとこからケチり出すから

258: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 00:33:06.40 ID:EZEdAWSo0
>>250
郊外の定義による
小田急線相模大野付近とか新宿までの有効10分おきに来るから普通に便利
だけど八高線みたいな一時間に一本もないようなのは勘弁だし

郊外でくくらずに地域によって良し悪しある
人によっては山手線まで30分超えたら郊外とみなす人までいるし

427: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 01:49:34.63 ID:zTK033UB0
>>150
郊外って神奈川や多摩や埼玉や千葉のことだろ
むしろスーパーやホームセンター等は多くて生活自体はし易いだろ。通勤が大変なだけで
そんな大原部長や寺井ん家みたいなど田舎に買う奴はいねーだろw

443: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 02:01:51.95 ID:9ofu+WP90
>>427
通勤以外は大差ないよ イオンモールが近くにあれば都内には仕事以外行かない

459: 名無しさん@1周年 2018/01/17(水) 02:13:56.55 ID:5g9cEfDQ0
>>427
通勤もきついよ
よく東京駅や新宿まで30分とか書いてあるけど
めっちゃタイミングよく急行に乗れた時という条件付き
職場の郊外組の遅刻率の高さは異常

6: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:15:12.15 ID:b5fUclsD0
金持ちは、一生賃貸でも、家を買っても問題ないけど

貧乏人は、一生賃貸でも、家を買っても地獄

20: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:23:08.78 ID:cGK5VGTG0
>>6
ほんこれ

養分くんは何をやっても養分

42: 名無しさん@1周年 2018/01/16(火) 23:33:14.52 ID:ojvBsW2A0
>>6
名言だな

金次第っと

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